Советы португальского риэлтора. Рынок недвижимости Португалии.

Нынешнее состояние португальского рынка недвижимости

Мало кто знает, но цены на недвижимость достаточно быстро вернули свои позиции по сравнению с кризисным периодом 2011-2013 годов. Образно говоря, стоимость выросла “за одну ночь, пока народ спал”. В центральных районах, особенно в туристических зонах Лиссабона и Порто, цены за полгода увеличились на 70%. Это не статистика, официально таких данных вам не предоставит ни одна исследовательская компания, но мы, риелторы, каждый день ходим по этой земле и делаем наблюдения, видим реальность происходящего.
Причины повышения цен очевидны: туризм в стране растёт, квартиры и дома под сдачу становятся все более доходными. Банки по депозитам приносят лишь минимальную прибыль,  поэтому люди опять стали инвестировать в недвижимость. Добавьте к этому дефицит на рынке нового жилья: подавляющее большинство проектов пребывают в замороженном виде, новостройки можно пересчитать по пальцам, поэтому хорошая вторичка в любых районах и городах пользуется большим спросом. Настолько активным, что в базу данных агентств недвижимости все чаще попадают уже зарезервированные объекты.

О чём спрашивать продавца жилья, а о чём — нет?

Русскоязычный клиент, а у нас их большинство, зачастую при покупке задаёт один и тот же вопрос: “Почему продаете?”. Пожалуй, менее удачный вопрос сложно придумать. Подумайте сами, какой ответ вы можете получить? Жизнь разнообразна и не всегда позитивна: одни разводятся и продают жилье для раздела, у других в семье прибавление или убавление, другой дом нужен, переезд в другую страну или другой регион, наследство и что угодно ещё. При этом какую причину ни укажет продавец, она всё равно не успокоит покупателя, не прибавит доверия. Не задавайте этот избитый вопрос — нет смысла ворошить прошлое, тем более чужое. Но никогда не забывайте спрашивать о других, по-настоящему важных вещах: о величине годового налога на интересующее жильё, о месячной или годовой стоимости оплаты за кондоминиум. Эти обязательные расходы лучше знать заранее, чтобы избежать неприятного сюрприза в будущем.

Будьте решительнее, не бойтесь и не сомневайтесь

Не так давно у нас появился клиент, который искал возможность исключительно прибыльной инвестиции — ему было все равно, какое жилье покупать и где, главное — чтобы по бросовой, минимальной цене. Понятно, что в период роста рынка недвижимости найти подобные объекты маловероятно, но мы всегда держим таких клиентов в голове, на исключительный случай. Представьте себе картину, которая возникла спустя некоторое время: неожиданно позвонил знакомый из суда и сказал, что есть возможность очень дешево купить эксклюзивный объект — апартаменты в пятизвездочном люкс-резорте на берегу океана. Рыночная цена идентичных соседних апартаментов — 800 и 900 тысяч евро, эти же, отсуженые с предложением в закрытом конверте, как в Португалии это обычно делается, можно купить за 250 тысяч. Был в этой сделке, конечно, и его небольшой дополнительный интерес, но в любом случае разница цен и возможная прибыль впечатляли.
Предложение нужно было сделать, как уже упоминали, в закрытом конверте с приложенным банковским чеком на 12.500 евро до 14.00 следующего дня. Цену нам сказали гарантированную, так как предложений должно было поступить несколько, наша самая высокая, по ней и отдадут. Конечно, мы сразу дозваниваемся до клиента — ведь это тот самый случай, которого он так ждал, вот и настал его час! Но оказалось, что в своем великом желании дешево купить хороший объект он не удосужился получить португальский налоговый номер и открыть счет в банке — посчитал, что 5-6 евро в месяц за обслуживание это слишком дорого. Не прислушался он к нашим советам заблаговременно — в итоге упустил отличную возможность: апартаменты, конечно, продались в тот самый день, и купил их один средний банк, всего за 250 тысяч евро.

Расскажите о себе подробнее — упростите сделку

Когда мы начинаем работать с новым клиентом, стараемся сразу узнать, по какой схеме будет проходить сделка и ее оформление. Спрашиваем, на чьё имя будет оформляться объект, задаем и другие необходимые вопросы. Однако бывают такие клиенты, которые думают, что сами всё знают, и дополнительной информации не дают. Например, некоторые покупатели уверены, что если даже они состоят в браке, то могут без участия и даже ведения супруга (супруги) купить  себе жильё в Португалии. Хотим ещё раз пояснить: в этой стране никто не запретит вам купить недвижимость на ваши личные средства, но Португалия — это страна, в которой охраняется семейное право! Если вы заявляете на оформлении (либо на подписании предварительного договора купли/продажи), что замужем или женаты, то ваша вторая половина должна присутствовать на оформлении передачи прав собственности на недвижимость и подписаться так же, как и вы. Для этого, разумеется, необходимо иметь налоговый идентификационный номер (NIF). Если же это невозможно, или по каким-либо другим причинам вы этого не хотите, то ваш супруг, имея NIF, должен подписать доверенность на право приобретения (а также дальнейшей аренды, продажи и т.д.) той недвижимости, которую вы выбрали. При желании в доверенности можно указать, что покупка совершается на личные средства покупателя и он по сути является единственным владельцем. Только в этом случае супруг может не являться на сделку и не подписываться в документах, лишаясь таким образом права владения, но не права наследства.

Не откладывайте страховку приобретенной недвижимости на потом

Как говорится, не экономь на малом — не потеряешь в большом. Не все ещё понимают важность страхования своей недвижимости, и почти никто из новых владельцев недвижимости (нерезидентов страны) не знает законов. Напоминаем вам, что в Португалии является обязательной всего одна страховка на недвижимые объекты — от пожара. Её владельцы должны иметь всегда, хотя зачастую, когда заключают страховые договора на приобретенную недвижимость, включают туда и другие риски: на случай если зальют соседей, например, или если ваш магазин пострадал от наводнения и весь товар испортился, от землетрясения, электрического замыкания и прочего. На нашей практике был не один такой случай. Застрахованные собственники не тратят свои деньги на ремонт, страховые компании в Португалии решают проблему быстро.

Даже не надейтесь найти жильё на краткосрочный летний отдых в Португалии за месяц до приезда

Кто хочет провести свой отпуск в летний сезон в Португалии в комфортных условиях, должен планировать его заранее! Только наши соотечественники готовы послать заявку на аренду за неделю до своего приезда, когда если что-то ещё и осталось, то уже не приходится выбирать ни местоположение, ни цену. Англичане, французы, немцы, голландцы начинают резервировать дома и апартаменты еще в январе, то есть за полгода до отпуска — и это общее правило.