Как сдать в аренду недвижимость в Португалии
Почему в Португалии популярна аренда недвижимости
Португалия – это одна из самых посещаемых стран в мире. По сведениям Департамента по туризму, в страну приезжают до двадцати миллионов человек в год. И благодаря этому Португалия имеет очень развитый и цивилизованный рынок аренды недвижимости.
Большое количество собственников, инвестирующих в приобретение «второго дома», помещают его на рынок аренды. Одни арендодатели сдают свое недвижимое имущество всего несколько недель в году, другие, напротив, стремятся получить максимальную отдачу от своей собственности и сдают ее круглый год.
Сдавая недвижимость, владельцы восполняют свои инвестиции в нее. Годовой доход от сдачи в жилья в Португалии составляет от 5 до 10 процентов от ее стоимости. Тем самым через 10 – 20 лет вы полностью возвращаете свои вложения и остаетесь владельцем недвижимого имущества в одной из самых привлекательных и комфортных для жизни стран. И еще одно важное преимущество, владения недвижимостью в этой стране, при определенных условиях вы получаете ВНЖ в Португалии и далее, при желании, гражданство.
Виды аренды недвижимости
Краткосрочная аренда
Краткосрочная аренда в первую очередь интересна тем арендодателям, которые сами пользуются своим ”вторым домом” и сдают его только в период высокого туристического сезона. Такие дома и квартиры, как правило, находятся в курортных зонах Португалии, высокий сезон здесь продолжается с июня по сентябрь, во время Рождественских и Пасхальных праздников. Его продолжительность в течение года составляет от 16-ти до 22-х недель.
В туристических же центрах, таких как Лиссабон, Порту, Лиссабонская Ривьера, краткосрочная аренда востребована круглый год и это может быть интересно инвесторам, которые хотят максимально быстро вернуть вложенные в покупку недвижимости средства.
Долгосрочная аренда ( на 2023 год существует большая востребованность за недостатком предложений на рынке недвижимости )
Долгосрочная аренда интересна владельцам жилья, которые сами им не пользуются. Эта недвижимость чаще всего не находится в курортной зоне или в каком-либо туристическом центре и ее владелец не стремится получить максимальную отдачу от ее аренды. В первую очередь ему важнее то, что он не обременен регулярной процедурой сдачи-приемки жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями и частым общением с арендонанимателями.
По законам Португалии минимальный срок заключения договора на аренду один год, с продлением или без. Договор содержит все данные об арендодателе, арендаторе и объекте недвижимости. В договоре оговариваются условия досрочного прекращения аренды и другие условия. После заключения договора арендодатель обязан зарегестрировать его в налоговой службе и оплатить гербовый сбор в размере 10% от месячной оплаты.
Виды управления арендой недвижимости
Если вы решили сдавать свою недвижимость, то вам нужно решить главный вопрос. Будете вы заниматься этим вопросом сами или поручите это специализированной риелторской компании. В первую очередь это зависит от следующих условий:
— местоположение объекта недвижимости;
— доступность вас, как хозяина жилья;
— наличие у вас доверенного лица, если вы сами не доступны;
— эффективность и скорость отклика на запросы об аренде.
Оба вида управления имеют свои преимущества и недостатки.
Управление арендой владельцем недвижимости
Краткосрочная аренда.
Преимущества:
— снижение затрат за счет отсутствия комиссии агентства;
— гибкость в принятии решений;
— более эффективный контроль аренды;
— низкие затраты на рекламу.
Недостатки:
— нет возможности быстро реагировать на все запросы;
— сложная координация услуг по техническому обслуживанию объекта (уборка, озеленение, обслуживание бассейна и т.п.).
Долгосрочная аренда.
Преимущества:
— снижение затрат за счет отсутствия комиссии агентства.
Недостатки:
— отсутствие контроля за имуществом;
— трудности в решении различных проблем, возникающих в процессе аренды.
Управление арендой недвижимости специализированной компанией
Краткосрочная аренда.
Преимущества:
— хорошая реклама;
— контакты с туристическими агентствами и сервисами;
— прием запросов из других стран;
— оперативное реагирование на запросы.
Недостатки:
— комиссия агентства, может достигать 25 – 30 процентов;
— отсутствие контроля за содержанием имущества;
— вы можете только полагаться на профессионализм агентства.
Долгосрочная аренда.
Преимущества:
— хорошие знания рынка аренды недвижимости в районе расположения объекта;
— хорошая реклама;
— возможность юридической помощи при необходимости;
— посредничество в случае возникновения спорных ситуаций между арендодателем и арендонанимателем;
— финансовый контроль и связанные с этим услуги.
Недостатки:
— агентское вознаграждение в размере месячной арендной платы.
Что необходимо знать для успешной сдачи внаем вашей недвижимости
Местоположение объекта
Если вы собираетесь купить недвижимость в Португалии или вы ее уже имеете и намерены найти ей коммерческое применение в виде сдачи в аренду, то вам нужно выбрать вид этой аренды.
Если вы имеете дом или апартаменты в спокойном жилом районе с развитой инфраструктурой, то в этом случае будет выгодна долгосрочная аренда.
Если же вы решили приобрести коммерческую недвижимость для более быстрого извлечения прибыли, то это должно быть жилье в курортной зоне или туристическом центре именно для краткосрочной аренды. Также вам нужно обязательно учесть для этого следующие факторы:
— солнце и климат;
— расстояние до пляжа и наличие бассейна;
— расстояние от аэропорта;
— наличие общественного транспорта;
— наличие магазинов и ресторанов;
— достопримечательности, спортивные сооружения, ночные клубы, дискотеки и другие объекты для культурного отдыха.
Стоимость аренды
Цена может варьироваться в зависимости от типа и качества недвижимости, ее месторасположения и от времени года. Например, в разгар сезона, в курортной зоне, вы можете запросить 700 – 1000 евро в неделю за двухкомнатные апартаменты или небольшой таунхаус. В то же время, недельная стоимость 4-х комнатной виллы может находиться в пределах 2500 – 4000 евро.
По времени года цены на аренду недвижимости распределяются следующим образом:
— высокий сезон (июль – сентябрь, рождественские праздники) – 100%;
— средний сезон (апрель – июнь, октябрь) – 70-80%;
— низкий сезон (ноябрь – середина декабря, январь – март) – 50%.
Затраты и расходы
Затраты и расходы могут быт фиксированные:
— оплата кондоминиума;
— интернет и телевидение;
— ипотека;
— налог на недвижимость;
— страховка;
— услуги садовника;
— охрана.
И переменные:
— вода;
— электричество;
— газ;
— уборка и стирка;
— комиссия агентства;
— налоги за аренду.
Также всегда стоит просить возвращаемый залог на случай повреждения имущества или самого объекта недвижимости. Размер залога, в зависимости от категории недвижимости, колеблется в пределах от 150 до 500 евро.
Некоторые практические советы
Обустраивая свой дом или квартиру для сдачи в наем, не забывайте о следующих моментах:
— мебель должна быть качественная и прочная;
— дом или квартира должны быть полностью укомплектованы бытовой техникой и другими приборами, необходимыми в быту;
— наличие посуды для приготовления пищи и столовых принадлежностей;
— наличие постельного белья и полотенец;
— сантехническое оборудование и электрические устройства должны быть проверены и находиться в рабочем состоянии;
— наличие интернета и многоканального телевидения.
Вам также будет необходимо решить вопросы об ограничении курения, присутствия домашних животных, присутствия детей в возрасте до 5-ти лет и компаний одиноких молодых людей.
Решить для себя все организационные вопросы, в том числе, как будет происходить процесс передачи и приемки объекта, как будет происходить уборка после выезда гостей и многие другие.